美丽和谐小区的建设者——金宝夫代表

金宝夫代表是蕺山街道金港湾/小区的业委会主任,辛勤工作、默默付出十

余年,同社区业主-道建设和谐美丽小区,为全面实现小康社会实现中国梦

添一块砖,加一片瓦。

金港湾小区隶属于乐苑社区,住户400户左右,人口约1500人。2002年交

房入住，2007年成立了第一届业委会,已历三届。金宝夫连续担任业委会主任

至今已10多个年头“了。通过业委会的不懈努力工作,小区确实发生了明显变

化取得了显著成绩。无论从精神面貌层面上到各项管理工作与业委会成立

以前相比，大不相同。- 是物业费收缴方面。2002-2006年的五年中,物业前

期管理,收缴率最多不超过50%。这其中原因就是没有业委会物业公司与业

主交流不够所造成的。致使物业公司因亏损撤出管理。有了业主委员会这个

组织后起到了中间缓冲和桥梁的作用就不同了,从2008年起历年的收缴率

都是100%。二是小区治安方面。业委会成立前基本上每年每月都发生偷窃

案件,窃贼甚至开着汽车来行窃的器张程度, 业主人心惶惶,谈贼色变。业委

会成立后,做到了零失窃,而且业主、物业公司联手三次当场抓获窃贼,截获作

案工具，移交派出所处理。这使业主有了安全感、放心感,对业委会所制定

的治安制度和实际工作有了高度的评价和信任。三是小区建设方面。特别是

2013-2014年间业委会用自身的组织平台力量,对全1小区的露天停车位用

“动草增树”的办法进行了全面改造。新增车位180多只，彻底解决了小区业

主停车难的问题,也为交通治堵工作,作出了贡献。改造前,车停不下，业主与

车主、车主与车主的摩擦纠纷不断改造后，秩序井然面目一新。 这次改造工

程，从征询业主意见到落实改造资金,各级审批手续，完全依靠自己的力量办

成的,得到了绝大多数业主车主的支持和领导的赞扬。省治堵办领导、市

长、区长、局长、街道社区领导多次亲临现场视察和取经,成为全市城区

内一个样板和榜样。由于业委会的工作努力、成绩显著,金港湾小区成为了

全市第一个物业管理示范小区 ,业委会成为优秀业委会,金宝夫获得 了优秀

业委会主任、公益热心人物、越城区区长奖、首届道德模范、省运会火炬手

等荣誉。

金宝夫代表通过回顾和总结对业委会工作归纳了几点经验: .

一、 要实实在在地理解业主委员会的工作特性。通过几年实践发现业委

会的工作可以归纳为是一种"三有”，“三无” ，"三支持” 的工作。即要

有爱心、有时间、有能力，无级别职称、无工资报酬、无执法权力，要家庭支

持、业主支持、有关部门支持。因为业委会的工作没有工资报酬实际上好

像是一个公益性志者的工作,但又要处理和解答纷繁复杂及-些政策性很强

的事务问题。因此， 要担任业主委员会成员，特别是主任这个班长的角色必须

具备“三有”的条件,缺一不可,否则是一个名存实亡、 形同虚设、处于瘫痪

常态的组织小区会出现一种”三阴不管,会稽不收”的失管局面，不利于小区

的物业管理工作，甚至会带来一些负面影响 , 业主眼中的业委会组织也是一

个形同虚设的无用之物。

二、 要合法合情合理地处理好各方的关系。1、业委会与开发商的关系。

这是商品买卖关系,纯粹是销售商与消费者的关系。譬如在物业移交的问题

上，业委会-定要坚持原则，维护业主利益;坚决按《物权法》及《物业管理条

列》办理好移交接收工作(比如物业用房、维修基金、路灯、绿化、公用设

施、排污系统等)。否则应积极交涉乃至对簿公堂也要维护业主利益。

2、业委会与物业公司的关系。这既是雇佣关系，又是协作关系。这好比业

主是主人，物业是家政保姆，你给我打理家务，我给你报酬，所以是一家人的关

系。《物业管理条例》 规定:业主委员会有代表业主聘请、续聘、解聘物业

公司的权力，但是物业管理的工作必须得到业主的理解与配合,才能做的更

好。因此，作为业主的“家长”组织，必须积极协助物业公司搞好各项物业管

理工作。-般来讲,物业公司-定会听取和吸收业委会的意见、建议的,因

为他们的去留大权掌握在业委会的手上，是不可能得罪”主人”而砸自己的

饭碗，但业委会千万不能与物业公司对着干,找茬，否则是双输而不是双赢这好

比夫妻离婚，无论哪一方有理都是不会有好的评价，用绍兴话来讲是叫”都拆

牌子的”。如果小区物业失管业委会有不可推卸的责任。也好像是你的家

庭不好,留不住人,留不住媳妇一样,而物业撤走,业委会必须另聘物业公司或自

管,因为这个责任是你家长的。

3、业委会与业主的关系。这是一家人的关系。业委会是业主大会的执行

机构,是维护业主利益、为业主说话办事的组织，但有 个别业主如有损害大多

数业主的利益时,业委会也必须旗帜鲜明地表明立场和观点，坚决反对和制止

这种行为,比如搞违章建筑、损坏绿化及公用设施、不交物业费等。这好象

家庭对待子女一样,要加强教育引|导，不能溺爱。

4、业委会和社区居委会和街道办事处的关系。这是一种协作、 配合的团

队关系,也应作为一-种行政领导关系来对待。不论是物业管理工作,还是行政

工作,都应积极协作配合，做好各方面的工作。因为国家的行政领导形式是宝

塔型的,中央政府是塔尖每个小区是塔底，是最基层的组织，只有最庞大的基层

组织管理好了,才能形成整个国家的安定团结、老百姓的安居乐业,政府才能

一心一 意地搞现代化建设。因此，业委会虽是社会上最小的细胞组织,但必

须与各级领导保持一致性 ，这是组织原则

5、业委会与物业主管部]房管处的关系。这既是种监管与被监管的关系,

也是一种师生关系。主管部门是老师业委会是学生,因为业委会工作是一-种

新工作、新事物，《物权法》、《物业管理 条例》也是近年来才实施的法律

法规，老师应该把知识指导和传授给学生，学生也应该不断地请教老师，努力尽

快地提高自己的水平、能力,使物业管理工作搞得更好。

三、要在加强学习中探索有效的工作方法。因为业委会组织是一个新工

作、新事物,没有什么先例可以借鉴,因此，必须加强学习，要学习有关政策、

文件、法律、法规,比如《物权法》、《物业管理条例》、 各 级政府有关物

业管理的文件等。工作方法上也要联系实际，摸着石头过河,比如业委会有时

想召开业主大会,但一没有活动地、二没有财力发放工资，就用召开小型会议

解决,比如召开业委会成员、楼道长、业主代表会，不付工资不用会场,利用

星期天或晚上开会，不占工作时间,一-旦会议形成决议，就以业委会的名义、以

“业委会公告”的形式张贴到小区各楼道发放到各户,告知业主并贯彻执

行，在决议执行过程中既要认真负责，又要抓紧抓实。对每一项工作必须认真

抓紧,抓而不紧等于不抓要善始善终,-竿子插到底，不能半途而废,否则前功

尽弃、一事无成，并且要软硬两手抓，业委会要敢于 制订制度，敢于承担责任，在

业主眼中成为一个既有原则，又能维护业主利益的”主心骨组织”，这样才能

赢得业主的尊重与认可,把各项工作做好。

四、要制定切实管用的各项制度规定。比如收缴物业费制度、治安制

度、卫生清扫制度等。对物业费收缴方式总结为"- 种方式、四个步骤”,

-种方式:即把全小区业主住户的房号全部在宣传窗上公布,那一家交了物业

度、卫生清扫制度等。对物业费收缴方式，总结为"- 种方式、四个步骤”,

一种方式:即把全小区业主住户的房号全部在宣传窗上公布那一家交了物业

费就贴上颗红心或插上一面红旗作出标记，交与不交很显眼这样的效果体现

在二个方面:一是显示透明管理;二是相互竞赛。因为人人都是要面子的，我反

正总要交的贴上了红心也有一种自豪感。四个步骤:一是贴公告通知业主

自觉交费业委会、楼道长、干部、党员、公务员、事业人员带头交费，作出

榜样,并带动其他业主交费。金港湾业委会每年4月1日开始交费,并将收费情

况上墙显示二是物业人员上门收费。考虑到有的业主没有时间，就上门]收取:

三是书面通知交费。有的业主或许经常碰不到或可能有意拖欠,就用书面的

形式通知其交费;四是法律诉讼收费。对经过以上三个步骤而且到了年底尚

未交费的业主就采取走法律途径诉讼交费,但一旦起诉，就不作调解,而且必须

做到三点:(1)追收滞纳金、(2)由欠 费业主承担诉讼费、(3)把判决结果在全

小区公示。从业委会成立以来，共起诉过-二户业主。由于方法步骤得当，因此

达到了收缴率100%。又比如治安政策制度对保安进行分班考核、软硬二项

管理。硬件方面，把监控录像修饰一新,保安的工 作分为观看录像和巡查两部

分/小区设有10个巡更点每- -/小时巡查一遍并在巡更点上手记显示，缺少手

记显示的，要进行处罚。对小区四周的围墙进行加固，插玻璃片,增设铁网,防止

小偷翻墙作案，街面营业房与小区住户连接的窗]用钢材焊堵住，,防止窃贼白

天租营业房睡觉、晚上翻窗进入小区作案。软件方面，对每班保安进行具体

考核,一个月"零失窃” 加工资1天,一年之内“零失窃”奖年终奖1000元,抓

住小偷的，视情节轻重、成绩大!小奖励500-2000元不等。如在抓捕!小偷的

过程中负伤的，其医疗费用由集体负责。在奖励制度上物业人员与业主同等

对待。罚的方面,发现失窃1次扣除保安工资100元,取消年终奖,第二次同样

是同班保安发生失窃事件的，则要对该保安进行辞退或调离。由于治安政策

得当,制度合理,因此达到了“零失窃”，有三次当场抓获小偷,截获作案工具,

并移交公安机关处置奖励有关人员,赢得了广大业主的赞扬。对垃圾清扫、

设施维修、绿化管理也订有相应的政策制度。